Quanto rende il mio immobile? Ecco la guida per capirlo

Quanto rende il mio immobile

Una domanda che i clienti mi fanno spesso è la seguente: quanto rende il mio immobile? La domanda sembra semplice ma, in realtà, nasconde tante questioni diverse, che meritano di essere affrontate con cura, perché entriamo di gran passo nel mondo degli investimenti immobiliari.

Quanto rende il mio immobile? La parola magica è rendita reale

Se hai acquistato una casa per affittarla o un locale perché vuoi creare un bar da mettere in affitto, o un’abitazione perché vuoi ristrutturarla e quindi affittarla a più famiglie la parola magica che devi avere in mente è una e una sola: rendita.

La rendita di un’immobile è quanto ti ‘rende’ in termini di denaro al netto, tolte le spese e, se vuoi, tolto il tempo che impieghi per la sua gestione, che puoi valutare secondo parametri personali.

Perché ti faccio questo prologo? Perché un buon investimento si deve valutare soprattutto dal tempo che ti chiede per gestirlo e amministrarlo.

Ti faccio un esempio terra a terra per capire. Mettiamo il caso che hai acquistato un appartamento per metterlo in affitto. L’appartamento è un confettino, l’hai affittato a una famiglia che sulla carta aveva ottime referenze ma che, in realtà, tarda molto a pagare l’affitto e tratta male il tuo immobile.

Bene, ogni mese devi sollecitare gli inquilini, ogni mese devi rimediare a un danno, sia un tubo che si rompe sia il vicino che si lamenta perché il cane abbaia tutta la notte. Ora metti sulla bilancia il tempo e le energie che ti servono per amministrare il tuo bene immobile e fatti una bella domanda: la rendita che io ricevo ogni mese, al netto delle tasse ovviamente, vale tutta la fatica che sto facendo per ‘tirare i soldi’?

rendita immobileLa considerazione è molto cruda, ma forse nessuno ha il coraggio di mettere nero su bianco e con parole semplici quella che è una situazione vissuta da molte, molte persone in Italia oggi.

La prima considerazione che faccio oggi è quindi questa:

Il tempo che hai a disposizione, le tue energie e le tue risorse psico fisiche sono sufficienti a garantirti una rendita vera e reale? ( problemi compresi). La tua vita è serena o sei incasinato e fai fatica ad avere un po’ di tempo libero? Perché se è così ricorda che la rendita d’affitto non è quasi mai automatica, anzi, molto spesso è frutto di un lavoro continuo che devi accollarti in prima persona.

Non ti sto dicendo di non affittare, lungi da me, ma di essere onesto con te stesso e di chiederti se hai tempo, risorse e conoscenze adeguate per fare tutto questo e per farlo con cura: gestire l’affitto del tuo immobile dal punto di vista pratico. Se così non fosse ti consiglio di delegare, ci guadagnerai in soldi e in salute.

Rendita netta: fatti due conti

Ora che ti ho parlato dell’aspetto legato al tempo e alla gestione ‘morale’ dell’immobile affrontiamo la rendita pratica, ovvero come puoi verificare che il tuo immobile sia realmente una fonte di rendita e quindi capire se lo puoi mantenere all’interno del tuo portafoglio immobiliare.

Il dato da cui partire è il costo d’acquisto. Controlla a quanto hai acquistato l’immobile e, a questo dato, aggiungici tutte le spese che hai sostenuto per ristrutturalo, restaurarlo, anche semplicemente i soldi che hai speso per adattarlo in previsione dell’affitto.

Aggiungi tutte le spese relative all’ atto di rogito, quindi al notaio, le provvigioni che hai eventualmente corrisposto all’agenzia immobiliare, tutte le spese di registrazione e le imposte. Tira una bella linea e fissa ben bene questo valore, perché questo è il tuo reale punto di partenza.

Ovviamente, se hai ricevuto l’immobile in donazione o ne disponi fin dalla nascita, conta solo le spese che hai effettivamente sostenuto prima di metterlo in affitto.

Aspetta aspetta, prepara una colonna vicino al tuo schema e riempila con tutte le spese che ti servono per mantenere annualmente l’immobile. Proprio così, perché come proprietario hai delle spese che possono essere le imposte comunali, le eventuali spese condominiali a tuo carico, i costi di manutenzione che devi valutare, l’assicurazione e molto altro ancora.

Molto bene, ora ti invito a calcolare il reddito netto, ti stupirai.

Prendi il costo di locazione mensile che chiedi ai tuoi inquilini e moltiplicalo per 12. Ora togli tutte le spese annuali che sostieni, questo è il reddito netto. Piuttosto semplice, perché dai ricavi togli le spese e hai il netto.

Ma se vuoi rispondere alla domanda ‘quanto rende il mio immobile in percentuale‘ devi fare questa operazione.rendita immobiliare

Prendi il reddito netto che hai appena calcolato e dividilo per il costo complessivo di acquisto che hai calcolato in precedenza. Ok, prendi questa cifra e moltiplicala per cento. Questa è la percentuale di redditività del tuo immobile. Mettiamo, ad esempio, che la tua redditività netta derivi da una pigione di affitto di 500 euro moltiplicata per 12 che fa 6000 euro all’anno. Le spese, l’assicurazione, lil condominio eccetera ti costano 2000 euro. Ok, allora il tuo reddito netto è di 4000 euro all’anno.

Ora prendi la redditività di 4000 euro, dividila per 100mila euro e moltiplicala per cento. Il risultato è 4%.

Poco, tanto? Non sta a me giudicare. Ma di sicuro puoi confrontare questa percentuale con i rendimenti che ti possono garantire prodotti finanziari o bancari disponibili sul mercato.

Va da sé che, se tu sostieni poche spese all’anno e l’immobile è di tua proprietà da sempre, la rendita è più alta e più pulita.

Questo che ti ho mostrato è davvero solo un esempio, anche piuttosto ottimista, ma se la tua idea è di attivare un investimento immobiliare questo calcolo ti aiuta a farlo per bene, in qualsiasi caso, ovvero che tu scelga di acquistare o anche di gestire una proprietà che ti trovi fra le mani.

Ciò che conta, alla fine della fiera, è seguire delle regole che valgono per ogni aspetto e che non rispondono solo alla domanda ‘quanto rende il mio immobile’, ma che ti aiutano a fare chiarezza anche nel calcolo del valore che dai al tuo tempo.

Se, ad esempio, per gestire le spese e le relazioni ci metti 10 ore al mese fra controllare gli inquilini, gestire l’immobile, mettere pace fra i vicini ecc e se a ogni ora dai un valore di 20 euro, sempre per fare un esempio, capisci che il valore della tua rendita cala, e non di poco.

Il mio consiglio è, quindi, questo:

prendi carta e penna e scrivi ogni singola spesa di gestione, dal rubinetto che hai acquistato al tempo che ci metti per tranquillizzare i vicini arrabbiati, perché solo in questo modo puoi avere a tua disposizione un chiaro e preciso quadro in materia di rendita immobiliare (e del suo valore nel tuo specifico caso).

Ps: se sei in difficoltà o hai dubbi in merito chiamami o scrivi sul form che trovi in questo sito. Possiamo trovare una soluzione e capire se la tua rendita immobiliare è buona e proficua.

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