Come funziona il Rent To Buy nel mercato immobiliare

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Se mi segui da un po’ sai come amo andare a fondo di ogni questione senza mezzi termini, e senza scrivere le solite idiozie sul mercato, per questo non ho un blog con informazioni trite e ritrite dove faccio l’analisi del mercato immobiliare, ti dico che il mercato tira non tira e tirerà…Non fa per me!

La mia vera passione invece è parlare delle problematiche concrete in cui, chi cerca o vende casa, si imbatte ogni giorno.

Parlo così perchè voglio aiutare la gente ad evitare fregature nel campo immobiliare e voglio aiutare le persone che desiderano davvero realizzare il proprio sogno, senza perdite di tempo e utilizzando al meglio il proprio denaro.

Oggi voglio parlarti del RENT TO BUY (o affitto a riscatto), un sistema di acquisto, o meglio una TIPOLOGIA CONTRATTUALE a tutti gli effetti. Ne parlo perché quando non se ne conoscono bene le caratteristiche può diventare un’Attrattiva Ingannevole per chi è alla ricerca di una casa da acquistare.

Perdere soldi e tempo è quindi un rischio dietro l’angolo, un rischio concreto visto che sull’argomento Rent To Buy c’è parecchia disinformazione alimentata proprio da chi con questo sistema ci guadagna (chi lo propone).

Se fossi un Agente Immobiliare “Piazzista” (chi ti vuole per forza propinare una casa a qualsiasi costo, dando poca importanza alle tue esigenze, ma pensando solo alle sue: piazzare le centinaia di immobili invendibili che ha in portafolio) non ti direi quello che sto per scrivere.

Anzi, ti direi esattamente il contrario!

Se fossi una “Piazzista” sosterrei in termini assoluti che nel Rent to Buy c’è una grande Opportunità ed è il metodo di acquisto del Futuro… Sì, di un futuro davvero incerto!

Prima di proseguire, faccio una Premessa Tecnica Sulla carta, Il **Rent To Buy** (o in maniera più clandestina “Affitto con Riscatto”), nasce come un’ottima idea che si differenzia totalmente rispetto al *tradizionale approccio all’acquisto*.

proseguendo nella lettura scoprirai dettagliatamente nel pratico come funziona il Rent To Buy

Nella realtà invece il PRESUPPOSTO SOTTINTESO (E CHE NESSUNO TI DICE FIN DA SUBITO) di questo Rapporto Contrattuale / Rento To Buy (wikipedia) è quello di soddisfare 2 categorie ben precise in ordine di importanza:

1 – Chi Vorrebbe Vendere Casa, ma nessuno gliela vuole comprare: Questo è il dato fondamentale, ovvero

a) tutti quei proprietari che sono letteralmente inchiodati con il proprio appartamento e che non riescono a venderlo nel mercato perchè non corrisponde per nulla alla richiesta (vedi il mio articolo sulla Selezione Certificata, oppure Come farti rifilarti un immobile)

b) o peggio tutte quelle imprese che sono con la Pistola Puntata Alla Tempia perchè si ritrovano nel bilancio dello Stato Patrimoniale, 100 e più appartamanenti da vendere. E gli interessi della banca che ha finanziato l’operazione lievitano, e intanto il capitale è fermo.

2 – Chi vorrebbe Acquistare Casa, ma in Questo Momento non può: tutte quelle persone a cui la banca non concede un prestito o che hanno un reddito precario ( vedi il mio articolo su Banche e mutui) quelle persone che non possono permettersi ORA di comprare casa, ma che FORSE? ce la faranno tra 3 o 4 anni.

Ora tornaiamo a noi. Dunque il problema nasce non dall’idea del prodotto Rent to buy, ma da “come viene venduto e promosso dai vari operatori del settore e peggio ancora da quegli agenti immobiliari generalisti non specializzati in questa materia”.

Lo sappiamo che le novità fanno tam tam, fanno chiasso, si crea chiacchericcio, ma entrando nel dettaglio non è altro che un polverone che finisce in pulviscolo.

La faccio semplice:

IL RENT TO BUY VIENE “VENDUTO” COME METODO DI ACQUISTO DELLA CASA IN MANIERA TROPPO SEMPLICISTICA, TANTO CHE LE PERSONE ,INESPERTE, O DESIDEROSE D COMPRARE CASA, ILLUSE, CREDONO CHE SIA VERAMENTE SEMPRE FATTIBILE ACQUISTARE UNA CASA CON IL RENT TO BUY. INOLTRE POTRESTI PERDERCI PARECCHI SOLDI.

Non è così, te lo dico chiaro: NON è così!

Ecco cosa mi è successo recentemente… Ero su un sito che propone il Rent To Buy ed ecco come spiegava il suo funzionamento: ll venditore si limita ad agevolare l’acquirente nella tempistica del rogito e nel congelamento del prezzo, lasciando comunque al mondo bancario il compito di finanziare l’acquisto del bene.

Con quale stupore.. Cosa? Agevolare l’acquirente? Lasciando al mondo bancario?

Te lo ripeto ancora nel caso tu te lo sia scordato: gli unici proprietari che troverai disposti a fare il Rent To Buy saranno quelli inchiodati al palo con case che non riescono a vendere!

Ecco perché acquistare con il Rent To Buy significa accontentarsi di quegli immobili che nessuno ha voluto comprare.

[box]Ecco una dimostrazione pratica di come funziona il Rent To Buy

**Rent to buy**

prevede un rapporto contrattuale tra chi vende e chi compra fatto da 2 contratti paralleli, che vengono stipulati contestualmente:

– 1 contratto di locazione, durata 3 / 4 anni con la condizione vincolante di futuro acquisto.

– 1 contratto preliminare di acquisto registrato con versamento di caparra penitenziale  e prezzo dell’immobile fissato contestualmente al contratto di locazione

– entrambi hanno scadenza a 3 / 4 anni – nel contratto di locazione il canone di affitto mensile viene così ripartito:

– il 50% della rata d’affitto è puro canone ( in sostanza quelli si “perdono”)

– il 50% della rata d’affitto vengono accumulate come acconto prezzo di acquisto fissato nel preliminare sopra citato

Cosa succede se dopo 3/4 anni decidi di acquistare l’immobile?

a – devi avere i soldi per acquistarlo

b – se non ce li hai devi chiedere un mutuo alla banca

c – il 50% di tutti i canoni di locazione versati nei 3/4 anni saranno scalati dal prezzo iniziale che avevi fissato per l’acquisto dell’immobile

Cosa succede invece se dopo 3 / 4 anni decidi di non acquistare l’immobile? (o non puoi acquistarlo)

a – il 50% dei canoni di affitto che hai versato in acconto sul prezzo dell’immobile all’inizio del contratto non ti vengono restituiti

b -la caparra penitenzile del preliminare non ti viene restituita

Cosa hai imparato sul Rent To Buy?

– Il Rento To Buy SI BASA SU PRESUPPOSTI RIGOROSI E PRECISI, soprattutto esclude già a priori certe tipologie di case e certe tipologie di acquirenti. Esclude immobili VENDIBILI, CON CARATTERISTICHE UNICHE Esclude acquirenti, già pronti ad acquistare quindi con un capitale e finanzialbili

– IL PROPRIETARIO DI UNA CASA DEVE ACCETTARE QUESTA CONDIZIONE DI ACQUISTO. Fatevi una domanda: secondo voi un proprietario di casa o un’impresa costruttrice CHE POSSIEDE IMMOBILI VENDIBILI SUL MERCATO si accontenterà di accettare mensilmente un canone di locazione, che tra 3/4 anni forse si trasformerà in un acquisto? (sempre che gli acquirenti possano comprare la casa perchè sono Finanziaibili), e sempre che la casa gli piaccia ancora. Oppure, vorrà realizzare subito la vendita, mettere i soldi al sicuro, senza avere il peso di una vendita non ancora conclusa?

→ IL RENT TO BUY SI ADDICE A PERSONE NON FINANZIABILI AL MOMENTO

Mettiamo l’ipotesi che hai deciso di comprare quella “fantastica“ casa con il Rent Yo Buy. Ok, vai ad abitarci con il contratto di locazione, a un certo punto passano 4 anni e ti rendi conto che in quella casa, non ci vuoi più stare, ti è troppo piccola, troppo grande troppo vecchia, troppo nuova… insomma troppo o troppo poco qualcosa. Ma arrivato a quel punto non è che dici “ ah ok, non la compro più” Per non comprare più quella casa (dove hai un contratto di locazione in essere e un preliminare di acquisto parallelo – vedi sopra lo schemetto che ti ho fatto sul **Rent To Buy**) devi avere dei solidi motivi, in termini pratici:

DEVI DIMOSTRARE CON DATI OGGETTIVI E CARTE ALLA MANO VALIDE A TUTTI GLI EFFETTI DI LEGGE CHE ARRIVATO AL MOMENTO DELL’ACQUISTO NON SEI FINANZIABILE DALLA BANCA PER UN MUTUO DI ACQUISTO E NON HAI I SOLDI PER COMPRARLA.

Lo sai che rischi di perdere la caparra una % dei canoni di locazione?

In parole proprio povere povere. Hai messo lì una caparra che è già stata incassata all’inizio del contratto e che rischi di perdere se per caso cambierà la situazioni nel momento in cui dovrai riscattare la casa in cui vivi. Senza contare che butti via metà del canone di Locazione, perchè solo il 50% del canone va in acconto sul prezzo dell’immobile. Ti Ricordi?

MORALE DELLA FAVOLA: Attenzione se vi propongono il Rent To Buy, puo’ essere che quella casa che ti hanno proposto di acquistare con questo contratto nasconda un CATTIVO INVESTIMENTO PER IL TUO FUTURO e un rischio troppo grosso alla lunga.

A questo punto io dico

– valuta bene la situazione finanziaria (sìì onesto con te stesso)

– prenditi del tempo e fatti dire se puoi o meno accedere ad un mutuo e che condizioni ci sono (leggi il mio sul piano di fattibilità)

Considera vivamente due strade:

– andare in affitto 1 o 2 anni

– acquistare un immobile che sia Veramente un Buon Affare, così che, se tra 4 o 5 anni vorrai cambiare per qualcosa di meglio potrai rivenderlo e fare un PASSAGGIO INDOLORE IN UN ALTRA CASA, senza aver perso caparre e tempo.

Questo è quello che ritengo un Servizio Vero per chi si decide di comprare casa:

– Un agente immobiliare che ti tuteli dalle fregature e dagli inganni

– Un Esperto di mutui che ti dica cosa ti conviene fare, e se la tua banca ti sta trattando bene oppure no

– Una Selezione Certificata

– Una strategia di acquisto

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