Differenza tra valore di mercato e prezzo di vendita

25tutela

Oggi voglio trattare un tema informativo a mio parere molto interessante e molto spinoso. Si tratta della differenza valore di mercato e prezzo di vendita.

Cos’è il Valore di vendita? Si tratta del più probabile prezzo al quale una proprietà può essere venduta in un mercato aperto e competitivo.

Si tratta di un valore ideale, di una sorta di ‘termine’, perché il valore probabile implica che il compratore e il venditore agiscano per conto proprio e che il prezzo non sia viziato da fattori o stimoli che non hanno nulla a che vedere con il mercato immobiliare.

Si tratta del più alto prezzo che il compratore sarà disposto a  pagare, a fronte di un valore proposto dal venditore.

Tanta teoria, perché in pratica si tratta di un concetto che come vedremo non corrisponde quasi mai al prezzo reale di vendita.

Differenza valore di mercato e prezzo di vendita: di cosa si tratta?

La principale differenza fra il market value, ovvero il prezzo di mercato e il prezzo di vendita risiede nel valore.

Il prezzo di vendita è il prezzo a cui verrà conclusa la compravendita e l’accordo tra venditore e acquirente a fronte di un pagamento dell’immobile stesso, mentre il valore di mercato è quello che viene stimato dai professionisti del settore. In altri termini, chi vende una casa può quotarla 100.000 euro, ma nella realtà essa ne può essere venduta a 80.000 €.

Ti ho spiegato quanti e quali sono i pericoli che si corrono nel sopravvalutare una casa, nel ‘mettere in conto’ anche il valore affettivo dell’immobile.

LEGGI: Compravendita privati: ecco le emozioni che rischiano (quasi sicuramente) di farla saltare

Per capire qual è la differenza fra valore di mercato e prezzo di vendita devi quindi partire da un concetto teorico, quello che il venditore ha in mente e il valore a cui vuole proporre nel mercato il suo immobile, magari un valore che  è anche stato stimato dai tecnici, ma che realmente dovremmo poi confrontare con il prezzo definitivo di transazione.

Per stimare il Valore di Mercato ci sono diversi sistemi, il SISTEMA COMPARATIVO, ovvero quello per cui prendi delle tipologie simili all’immobile da stimare e lo confronti con ciò che  è stato VENDUTO, quindi con il reale PREZZO PAGATO.

Gli IMMOBILI INVENDUTI è un altro parametro da tenere conto.

E infine, ma  io oggi lo metto al primo posto, la DOMANDA è un concetto fondamentale e che devi considerare con la massima attenzione. Si tratta del numero di persone che sono disposte a spendere XXXX cifra per una certa di tipologia di immobile, non un Euro di più.

Spesso mi trovo con persone che devono vendere casa, che si sono fatte valutare l’immobile da tecnici che non hanno il polso del mercato, ovvero che non sono ogni giorno a contatto con le persone e che non sono pronte ad ascoltare quale tipo di immobili cercano, quali sono le loro perplessità in merito al mercato, le paure, le difficoltà che incontrano tra burocrazia, fiscalità e finanziabilità.

Avere delle stime fatte solo basandosi su fonti ufficiali delle agenzia delle entrate oppure altri parametri con  i Prezzi a Metro Quadrato non ci esonera da ascoltare il SENTIMENTO DELLE PERSONE rispetto all’acquisto casa.

La domanda determina fortemente il valore degli immobili e questa è una regola che deve sempre essere consideratae in ogni singolo  caso.

Se per esempio a Verone c’è una forte richiesta anche dall’estero di acquistare immobili, è chiaro che le stime immobiliari, quindi i valori saranno rialzati, mentre in altri posti non richiesti dal mercato,  i valori saranno più bassi.

Oggi un parametro di stima che  io uso tantissimo per valutare un immobile, è il parametro della DOMANDA e il MERCATO, oltre a usare quelli tradizionali e portarmi più vicino al  reale prezzo di mercato a cui verrà compravenduto ( che sarà poi determinato alla fine dalla volontà o meno del proprietario di vendere e dell’acquirente di spingersi magari un po’ più in là nella cifra per acquistare). 

Per DOMANDA e MERCATO intendo: 

il numero di compravendite che ci sono state nel territorio di riferimento nell’ultimo anno, e per quale tipologie ( NUMERI REALI – TRANSAZIONI EFFETTIVAMENTE AVVENUTE);

il numero di richieste attive di persone che stanno cercando case negli ultimi sei mesi, per quale tipologia di casa e che fascia di prezzo;

– Un altro parametro a cui faccio riferimento sono gli immobili venduti: a quanto sono stati venduti gli immobili negli ultimi 6 mesi rispetto al valore di mercato a cui venivano proposti. Esempio: un immobile veniva proposto a 250.000 €, è stato invece venduto a 210.000 €, con uno scarto del 16% rispetto al valore a cui era proposto.

Per cui non farti abbagliare: i valori proposti in vendita sono un aspetto che devi guardare attentamente se devi valutare la tua casa e se vuoi avere dei punti di riferimento, e sarebbe utile verificare quanto siano vicini a una stima immobiliare corretta e commerciale. Guarda bene a cosa è stato VENDUTO.

 

4 thoughts on “Differenza tra valore di mercato e prezzo di vendita

  1. Grazie, ma quali strumenti si possono usare per sapere a grandi linee il numero di compravendite, il numero di persone attive nella ricerca ed il valore di vendita degli immobili venduti nell’ultimo periodo? Perchè a parte l’OMI, le agenzie immobiliari difficilmente danno questi dati.

    Grazie

    1. Ciao Sebastiano, grazie del tuo commento.
      Al massimo si possono sapere i valori di vendita dell’anno precedente, i numeri di compravendite nelle province o nei capoluoghi di provincia non per comune.
      Nemmeno per le persone attive in realtà ci sono strumenti diciamo analitici al millimetro.
      Credo che siamo ancora indietro su questo.
      la Borsa Immobiliare degli aderenti alle Camere di Commercio stanno stilando un report per dare dei valori per comune ogni sei mesi, ma più in là difficile andare.
      Diciamo che per dare dei valori reali all’immobile in una valutazione immobiliare con il sistema comparativo devi essere ben aggiornato su quali immobili sono stati venduti negli ultimi 6 – 12 mesi, e a che prezzo e di lì fare una stima per comparazione dell’immobile oggetto di stima

      grazie

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