Cos’è la sentenza 7178 e perché ha danneggiato gli agenti immobiliari

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Il tema di oggi è la sentenza 7178. Gli addetti ai lavori, ovvero gli agenti e gli intermediatori immobiliari NON conoscono bene questa sentenza, che fa parte della Terza Sezione Civile della Cassazione ed è stata depositata il 10 aprile 2015.

Ti voglio raccontare cos’è la sentenza 7178 e quali sono le sue caratteristiche perché in questo modo puoi capire come devono lavorare gli agenti immobiliari nel nostro paese e perché è giusto che tu sia informato su un fatto che potrebbe non lasciarti indifferente.

Correva l’anno 2005 quando un acquirente si rivolse ad un’agenzia di intermediazione immobiliare per acquistare casa. L’acquirente trovò la casa giusta firmò prima una proposta di acquisto immobiliare e quindi un contratto preliminare con il proprietario, provvedendo a saldare la provvigione di spettanza dell’agente immobiliare.

Oggetto sconosciuto

In entrambi i documenti il riferimento era chiaro e indicava al fatto che l’immobile doveva essere libero da trascrizioni e da ipoteche pregiudizievoli al momento del rogito.

Questa era la situazione di partenza, che poi è diventata la sentenza storica depositata, che ha fatto scuola. Molto bene, l’immobile in questione non è mai arrivato al momento del rogito perché in data 15 marzo 2005 il bene in questione è stato assegnato a terzi, perché era sottoposto ad una procedura esecutiva immobiliare, già nel momento della proposta e quando il bene circolava nel mercato.

L’acquirente si era quindi visto soffiare la casa dei suoi sogni ma anche i denari che aveva versato di compenso all’agente immobiliare.

Secondo te era felice o un po’ incazzato? La risposta giusta è la seconda, tanto che intraprese una azione risarcitoria avversa l’agenzia immobiliare, nella quale affermava che era colpa dell’agente immobiliare se non aveva potuto avere la casa dei suoi sogni, perché aveva omesso le informazioni in merito alla sicurezza dell’affare.

Tradotto in parole povere l’agenzia sarebbe stata colpevole di non avere controllato che la casa era a rischio ingiunzione.

Cosa successe in sede di giudizio? In primo appello il giudice respinse la richiesta dell’acquirente incazzato, perché mancava un  incarico a vendere scritto tra  il proprietario e l’agente immobiliare che specificasse di controllare lo stato di ‘salute” della casa. Ma colpo di scena, in fase di appello la decisione venne ribaltata sul presupposto che il mediatore avrebbe “dovuto verificare le informazioni fornite dalla parte o comunque acquisibili con l’ordinaria diligenza”.

Sentenza 7178: dove sono le incongruenze?

Ecco quindi tre principi che a seguito della storica sentenza devono contraddistinguere l’attività di intermediazione e che ribalta completamente la legge 39/89 sull’intermediazione immobiliare:

  1. il mediatore immobiliare deve acquisire tutte le informazioni con l’uso della diligenza, anche se non ne era a conoscenza da parte del proprietario e anche se dovrebbe essere il proprietario a dover garantire all’acquirente la bontà del suo immobile, deresponsabilizzando il mediatore; almeno così era fino a prima di questa sentenza

  2. il mediatore non può limitarsi alla dichiarazione di informazioni che sono state rilasciate dal venditore e che non sono state verificate o che addirittura si è rifiutato di verificare

  3. in caso di inadempimento la colpa si considera presunta e sul mediatore incombe l’onere di provare 

  • che l’inadempimento non esiste

  • che l’inadempimento non è imputabile a sé stesso 

Nella pratica significa che l’intermediatore deve fare i controlli altrimenti può essere considerato causa dell’inadempienza

anche se il venditore gli ha nascosto che la casa ha problemi, vincoli, ingiunzioni e chi più ne ha più ne metta .

COSA CHE NON ERA MAI AVVENUTA PRIMA DI QUESTA SENTENZA

CHE HA VISTO RIBALTARE COMPLETAMENTE IL RUOLO DEL MEDIATORE

Attenzione, perché ai sensi dell’art. 1754 c.c. il mediatore è

un soggetto scevro da vincoli di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza con le parti e, per l’effetto, non è un consulente delle stesse”.

E ancora, secondo l’art. 1759 c.c. “il mediatore deve semplicemente comunicare alle parti le circostanze rilevanti “a lui note”;

E’ proprio qui sta il ribaltamento della responsabilità del Mediatore: mentre prima la legge tutelava l’operato del mediatore con la frase “a lui note”, quindi presuppone che  il mediatore possa avere anche ricevuto informazioni sbagliate dal proprietario oppure non abbia proprio ricevuto informazioni in merito, con la sentenza il mediatore viene invece preso in causa per la mancanza di verifiche certe, visure ipotecarie e catastali, verifiche dello stato urbanistico, che siano presenti al momento dell’accordo tra le parti.

Dove sta quindi la ragione?

FACCIO UNA CONSIDERAZIONE PERSONALE: Sul mediatore immobiliare dovrebbero essere riversate molte più responsabilità, questo è certo, anzi io me le assumerei tutte, rispetto ad anni in cui non c’è stata alcuna responsabilità su transazioni; vero è però che tanti dovrebbero essere gli oneri quanto gli onori, quindi riservare il mercato dell’intermediazione agli agenti immobiliari qualificati, certificati e che sostengono dei test periodicamente, che sappiano che cosa stanno facendo nella propria professione. E di contro avere un maggior riconoscimento sociale che negli anni ha reso la mia categoria sempre più disconosciuta.

QUINDI:  io mi  prenderei tutta la responsabilità di svolgere al meglio l’intermediazione andando a fondo sugli immobili in fase di vendita su problematiche urbanistiche, ipotecarie, diritti di terzi e via dicendo con tutto ciò che potrebbe ledere gli interessi di acquirente e venditore, ma…….

c’è sempre un ma…..

E mi chiedo anche…… tutti quelli che si affidano invece a chi opera come intermediario abusivo, o a tecnici che non possono fare intermediazione, se dovesse esserci qualche problema su chi potranno rivalersi?

Che ne dici, cosa ne pensi?

Oggi l’argomento è la sentenza 7178 e ci tengo che tu sappia cos’è e quali sono state le sue conseguenze sul mercato immobiliare.

Ricordati che una persona informata è una persona sicura, che può combattere le sfide di ogni giorno con piglio migliore, perché conosce l’argomento 

 

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