Come strappare i migliori affari dalla crisi immobiliare

migliori affari

N.B. in questo articolo ti parlerò del mercato immobiliare internazionale per farti comprendere meglio cosa stia succedendo anche in Italia e aiutarti a capire perché vendere e comprare casa sia diventato così difficile.

Quando si parla di mercato immobiliare e di compravendita di immobili, la parola “crisi” è all’ordine del giorno.

“Le case non si vendono più, le banche non concedono i mutui, il mattone si è svalutato. ecc ecc…”  Queste sono solo alcune delle frasi più comuni.

Non esistono zone franche, che voi stiate per vendere o comprare casa nell’Alto Vicentino – dove operiamo – o altrove, la situazione è sempre la stessa. Ma cosa è cambiato realmente in questi anni nel mercato immobiliare? Per capire meglio perché le case oggi non si vendono più come prima dobbiamo fare un passo indietro e guardare a un mercato più grande del nostro, il mercato immobiliare degli Stati Uniti.

Prima dell’11 Settembre il mercato immobiliare funzionava in modo abbastanza semplice; acquirenti che compravano casa accendendo un mutuo – la classica famiglia – e assieme a loro investitori che riversavano il loro capitale nel mercato immobiliare perché fonte di profitti sicuri, una garanzia. Tra questi investitori c’erano anche grandi istituzioni come assicurazioni, fondi pubblici e privati e fondi di investimento.

Gli investitori reinvestivano poi parte dei profitti in buoni del tesoro che però dopo l’11 Settembre hanno subito un abbassamento del loro tasso di interesse, un abbassamento tale da spingere gli stessi investitori a dirottare altrove i loro capitali… I titoli del tesoro non erano più un buon affare!

Se da una parte l’abbassamento dei tassi d’interesse ha causato una brusca frenata negli investimenti in titoli del tesoro, dall’altra ha permesso alle banche di Wall Street di chiedere soldi alla banca centrale degli Stati Uniti a un tasso molto più conveniente e concedere mutui con grande facilità. Una facilità tale da far rientrare nei beneficiari di questi mutui anche soggetti che non potevano permetterselo, ma vista la disponibilità delle banche e la leggerezza sugli accertamenti di idoneità al credito, hanno pensato bene di approfittare della situazione comprando casa.

Accendere un mutuo e diventare proprietari era diventato molto semplice.  Il mercato immobiliare si ritrovò con una grande quantità di credito erogato a basso costo. Da questa condizione ha origine il fenomeno che è stato definito “leverage” (livello di indebitamento), ovvero prestare soldi per amplificare i risultati di una transazione economica. In altre parole tutti i soggetti coinvolti avevano interesse a concedere mutui: i broker, le agenzie finanziarie, le banche e ovviamente i nuovi proprietari.

Gli investitori nel frattempo trovarono vantaggioso abbandonare i titoli del tesoro per investire nel sistema bancario acquistando i mutui concessi (la semplifichiamo, ma il concetto è questo) attraverso il meccanismo del “Collateralized Debt Obligation”, soddisfatti del loro investimento la richiesta di CDO aumentava e il tasso molto basso dei mutui spingeva le banche a concedere sempre più mutui a questo punto a soggetti a rischio (non in grado di ripagare il mutuo – mutui subprime). Ovviamente erogare mutui a tutto andare a soggetti che difficilmente avrebbero potuto ripagare il debito contratto si rivelò presto una pessima idea e infatti…

Infatti ben presto molte famiglie non riuscirono a ripagare il mutuo, le case vennero pignorate e la cosa degenerò al punto tale da immettere sul mercato una quantità tale di immobili in vendita (quelli pignorati) da superare di molto quella che era la richiesta.

Quando l’offerta superò la domanda il valore degli immobili crollò immediatamente!

Fu così che velocemente il mercato si ritrovò ad avere più offerta che richiesta, questo comportò una svalutazione del mercato immobiliare, le case valevano sempre meno. A questo punto con una svalutazione impressionante degli immobili anche molte famiglie che stavano pagando il mutuo regolarmente si resero conto di pagare il mutuo su un immobile che ormai valeva molto meno del valore a cui avevano acquistato. Anche loro decisero di non pagare.

Era più conveniente farsi pignorare la casa che pagare la casa 3 volte tanto…

Questo diede un’ennesima spinta verso il basso al valore degli immobili, l’intero sistema stava letteralmente affondando. A questo punto nemmeno gli investitori erano più disposti a investire nei CDO, non erano più un affare conveniente e le banche si ritrovavano con immobili che nessuno voleva.

Risultato: mercato immobiliare congelato, banche in fallimento, broker senza lavoro e investitori con CDO che non valgono più nulla.

Nel frattempo per concludere il quadretto anche gli investimenti delle famiglie avevano perso il loro valore, infatti chi aveva già ripagato la propria abitazione si ritrovava con un immobile praticamente senza valore…

“Come vendere immobili in una situazione del genere? Difficile, forse impossibile.”

Ho cercato di farti un riassunto di quello che è successo negli Stati uniti per farti comprendere come e perché il mercato immobiliare possa arrivare a congelarsi e come l’offerta possa rapidamente superare la richiesta. Più questo squilibrio è forte e più quella che comunemente definiamo “crisi” del mercato immobiliare viene percepita: si fa fatica a vendere casa. In questo momento infatti ci troviamo esattamente nella situazione in cui l’offerta supera (e di molto) la richiesta. Tecnicamente questo viene definito mercato “orso” (storicamente “bear market” dalla London Stock Exchange)

Quando il mercato attraversa momenti come questo è fondamentale avere ben chiaro che:

– non è assolutamente possibile vendere un immobile fuori quotazione

– solo gli immobili davvero interessanti (quelli della nostra Selezione Certificata™ ad esempio) riescono a mantenere alto l’interesse degli acquirenti

– solo un team di professionisti che verifichi la disponibilità del credito e studi un piano d’investimento per l’acquirente può sopravvivere alle difficoltà del mercato

– solo avere un piano d’investimento immobiliare ti farà fare dei buoni affari

È questo il modo in cui operiamo, siamo pienamente consapevoli del momento che attraversiamo e ne conosciamo esattamente le dinamiche anche per questo non sprecare tempo è una nostra priorità! Significa in primo luogo non farne sprecare a te quando ti rivolgi a noi chiedendo aiuto nell’acquisto o nella vendita della tua casa.

Inoltre tieni presente che se oggi ti devi indebitare per un importo che supera il 90 % del valore della tua casa, non stai facendo un buon affare! Sta invece possiedi un importo che copre il 60% del valore dell’immobile il tuo sarà sicuramente un buon affare, significa maggiore margine di trattativa con chi vende, un mutuo più contenuto e la certezza di mettere al riparo il tuo investimento. In questo caso avrai tutte le condizioni per portare a termine un buon affare con l’acquisto della tua nuova casa!

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